Proposition de Jordan Bardella (RN) · Logement
Bloquer l'évolution des loyers dans les zones où le marché est le plus tendu, afin de protéger immédiatement le pouvoir d'achat des locataires.
Chiffrage : Pas de coût budgétaire direct ; le coût est transféré aux bailleurs.
La note additionne quatre critères notés sur 25. Elle ne dit pas si la mesure est souhaitable, mais si elle est précise, financée, étayée par le débat économique et déjà éprouvée ailleurs. La grille est publiée pour être contestée : voir la méthode.
La mise en œuvre est-elle décrite ? Loi, décret, calendrier, administration chargée de l'appliquer, ou seulement une intention ?
Le mécanisme est simple et immédiatement applicable : bloquer l'évolution des loyers dans les zones où le marché est le plus tendu. Il manque la durée du gel, le périmètre exact des zones concernées et le sort des relocations et des nouveaux baux, trois paramètres qui décident de la portée réelle du dispositif.
Le coût est-il chiffré, et le financement annoncé est-il du bon ordre de grandeur ?
La mesure n'a pas de coût budgétaire direct, ce qui explique la note haute : le coût est transféré aux bailleurs, pas au contribuable. Ce qui n'est pas traité, ce sont les coûts indirects, retrait de logements du marché locatif et moindres recettes associées, que les précédents documentent.
La mesure s'appuie-t-elle sur un corpus établi, ou reste-t-elle isolée face à la littérature ?
C'est l'un des rares sujets sur lesquels la profession économique converge presque entièrement : le panel de l'IGM Forum de Chicago réunit plus de 90 % d'avis négatifs sur le contrôle des loyers, et le travail de Diamond, McQuade et Qian documente l'effet défavorable aux entrants. La mesure est isolée face à ce corpus, d'où une note très basse.
Cette politique a-t-elle déjà été appliquée quelque part, et avec quels résultats ?
Les deux précédents disponibles sont défavorables et récents. À San Francisco, l'extension de 1994 a réduit d'environ 15 % l'offre locative de la zone et fait monter les loyers pour tous les autres. À Berlin, le Mietendeckel a fait chuter d'environ la moitié les annonces en un an, avant d'être annulé par la Cour constitutionnelle allemande.
L'effet sur les locataires en place est immédiat, certain, et ne coûte rien au budget de l'État. (Mécanique du contrôle des loyers)
Dans un marché tendu, le rapport de force est structurellement favorable au bailleur : la régulation corrige une asymétrie réelle. (Économie du logement en marché contraint)
Le contrôle des loyers est l'un des rares sujets sur lesquels le consensus des économistes est quasi total : il réduit l'offre à moyen terme et dégrade l'entretien du parc. Une enquête de référence auprès d'économistes académiques trouve plus de 90 % d'avis négatifs. (IGM Forum, University of Chicago Booth, panel d'économistes (2012))
Le gel bénéficie aux locataires en place et pénalise les entrants : il réduit la rotation et donc la mobilité professionnelle, avec un effet inégalitaire entre insiders et outsiders. (Diamond, McQuade & Qian, « The Effects of Rent Control Expansion », American Economic Review (2019))
La mesure entre en tension directe avec l'objectif de construction affiché par ailleurs dans le programme : geler le rendement locatif réduit l'incitation à produire du logement neuf. (Contradiction interne au programme)
Ce qui a été fait. Extension du dispositif à un ensemble de petits immeubles, permettant une évaluation quasi expérimentale.
Ce qui s'est passé. Bénéfice réel pour les locataires en place, mais réduction d'environ 15 % de l'offre locative sur la zone concernée, les propriétaires convertissant ou revendant leurs biens. Effet net : hausse des loyers pour tous les autres.
Ce que ça dit de la mesure. L'étude la plus rigoureuse sur le sujet : la mesure fait exactement ce qu'elle promet pour ses bénéficiaires directs, et l'inverse pour tous les autres.
Ce précédent la fragilise.
Ce qui a été fait. Gel puis plafonnement des loyers sur cinq ans.
Ce qui s'est passé. Chute d'environ 50 % des annonces sur le marché régulé en un an ; dispositif annulé par la Cour constitutionnelle allemande pour incompétence du Land.
Ce que ça dit de la mesure. Précédent européen très récent et doublement défavorable : effet d'offre immédiat, et censure juridique.
Ce précédent la fragilise.
Les questions qu'il faudrait trancher pour juger sur pièces, et auxquelles ni le candidat ni les évaluations disponibles ne répondent à ce jour.
Combien de temps dure le gel, et comment en sort-on sans rattrapage brutal ?
Le blocage vaut-il aussi pour les relocations et les nouveaux baux, point qui détermine l'effet sur l'offre ?
Quelle contrepartie maintient l'incitation à mettre en location et à entretenir le parc ?
Comment l'objectif de construction affiché par ailleurs est-il tenu si le rendement locatif est gelé ?
Plafonner les loyers protège-t-il les locataires — ou assèche-t-il l'offre ?
L'encadrement plafonne le loyer qu'un bailleur peut demander, en niveau (loyer de référence majoré, comme à Paris depuis 2019) ou en évolution (gel, plafonnement des hausses). C'est l'un des rares sujets où l'écart entre l'opinion des économistes et celle du public est béant.